Gayrimenkul Satışlarında Tapu İşlemleri ve Hukuki Sorumluluklar

GİRİŞ

Türkiye’de bireylerin en önemli malvarlığı unsurlarından biri taşınmazlardır. Tapuda yapılan işlemler, yalnızca mülkiyetin devrini değil, aynı zamanda ayni hakların, sınırlı ayni hakların ve hukuki güvenliğin sağlanmasını da içerir. Gayrimenkul satış işlemlerinin doğru ve eksiksiz şekilde yürütülmesi, hem alıcı hem satıcı açısından telafisi güç zararların önüne geçer.

Bu çalışmada, Türk Medeni Kanunu ve Tapu Kanunu çerçevesinde tapu işlemleri süreci, tarafların sorumlulukları, karşılaşılabilecek hukuki problemler ve öneriler ele alınacaktır.

I. TAPU NEDİR? TAPU SİCİLİNİN HUKUKİ NİTELİĞİ

 1.1. Tapu Kavramı ve Tapu Sicilinin Fonksiyonu

Tapu Nedir?

“Tapu”, en basit anlatımla, bir taşınmazın (arsa, ev, tarla, bina vs.) resmî sahibi kimdir sorusunun cevabını veren resmî ve hukuki bir belgedir. Bu belge, devletin yetkili kurumu olan Tapu Müdürlükleri tarafından düzenlenir.

 Hukuki tanım olarak: Tapu, mülkiyet hakkını ve diğer ayni hakları (irtifak hakkı, intifa hakkı gibi) gösteren, devletin güvencesi altında olan resmi senettir.

 Tapu Sicili Nedir?

Tapu sicili, Türkiye Cumhuriyeti devletinin, ülkedeki tüm taşınmazların hukukî durumunu (sahibi, ipotekli mi, hacizli mi, intifa var mı gibi) resmî olarak kaydettiği sistemin adıdır.

Bu sicil, kamuya açık ve herkesin inceleyebileceği bir sicildir (bu kamuya açıklık, e-Devlet üzerinden bile sorgulanabilmeyi sağlar).

Dayanak: Türk Medeni Kanunu m. 997:

“Tapu sicili, taşınmaz üzerindeki hakları göstermek üzere kurulur ve yönetilir.”

Tapu Sicilinin Fonksiyonu Nedir?

Tapu sicilinin temel işlevi:

1. Taşınmaz üzerindeki hakları göstermek (kim malik, ipotek var mı)
2. Taşınmaz işlemlerinin resmiyetini ve geçerliliğini sağlamak
3. Herkese karşı ileri sürülebilirlik (3. kişilere karşı geçerlilik) yaratmak
4. Uyuşmazlıklarda delil ve dayanak olarak kullanılmak
5. Hukuki güvenlik sağlamak (kimse sahte satışla mağdur olmasın diye)

 Tapu Sicili Hangi Parçalardan Oluşur?

Tapu sicili tek bir defter değil, birkaç farklı defter ve belgeden oluşur:

1. Yevmiye Defteri:
   • Tapuda yapılan her işlemin günü gününe kaydedildiği defterdir.
   • İşlemlere bir sıra numarası (yevmiye no) verilir.
   • Bu sıra sayesinde hangi işlem önce yapılmış, hangisi sonra anlaşılır.
2. Ana Sicil:
   • Asıl tapu kayıtlarının tutulduğu yerdir.
   • Burada malikin adı, taşınmazın konumu, yüzölçümü, niteliği, tapu bilgileri yer alır.
   • Kat mülkiyeti varsa, bağımsız bölümler bu kütüğe ayrıca kaydedilir.
3. Belgeler Dosyası:
   • Tapuda işlem yapılırken sunulan tüm belgeler bu dosyada arşivlenir.
   • Örneğin satış sözleşmesi, vekâletname, mahkeme kararı gibi.
4. Planlar:
   • Parselin kadastro paftasındaki konumunu ve sınırlarını gösteren haritalardır.
   • Tapu kaydı, bu planlarla birlikte anlam kazanır.

Bu dört parça bir bütün olarak çalışır. Hukuki anlamda bir işlem yapmak istiyorsan hepsine birlikte bakılır.

 1.2. Tapu Sicilinin Güven İlkesi

Bu ilke, taşınmaz hukukunun kalbi gibidir knkam. Medeni Kanun’un 1023. maddesi bu ilkeye dayanır ve tapu siciline “inanarak” işlem yapanları koruma altına alır.

Medeni Kanun m. 1023 Nedir?

Türk Medeni Kanunu m. 1023:

“Tapu siciline güvenerek bir ayni hak iktisap eden kimse, sicilin içeriği gerçeğe uygun olmasa bile, iyi niyetiyle korunur.”

Yani:

• Tapu kaydında Ahmet yazıyorsa ve sen de gidip bu evi Ahmet’ten alıyorsan,
• Daha sonra biri çıkıp “bu tapu hileli tescil edilmişti” derse,
• Sen iyi niyetli isen ve kandırılmış değilsen, devlet seni korur.

Güven İlkesinin Amaçları Nelerdir?

1. Piyasa güvenliğini sağlar.
   • Alım satım yaparken, kimse “acaba bu tapu sahte mi?” diye endişelenmesin diye.
2. Hukuki istikrar sağlar.
   • Tapu kaydına güvenen taraflar korunur.
3. Üçüncü kişilerin mağduriyetini engeller.
   • Hileli veya hatalı tescil varsa bile, iyi niyetli üçüncü kişi korunur.

İyi Niyetin Koşulları

“İyi niyet” ne demek burada?

• Kişi, gerçek maliki bilmeden ve makul şekilde araştırarak taşınmazı satın almışsa iyi niyetlidir.
• Ancak alıcı, örneğin muvazaalı satış olduğunu biliyorsa, mahkemelik olduğunu biliyorsa, başkasının da malik olduğunu bilmesine rağmen işlem yapıyorsa, artık iyi niyetli değildir.

 Bu durumda güven ilkesi onu korumaz ve tapu iptal davası açılarak hakkı elinden alınabilir.

Güven İlkesinin İstisnaları

Her ilkenin olduğu gibi, bunun da istisnaları var:

1. Kötü niyetli kişiler korunmaz.
2. Tapuda açık hata varsa – örneğin malikin adı yanlış yazılmışsa, bu durum alıcıyı iyi niyetli yapmaz.
3. Hakkın kazanılabilmesi için tapuya tescil şarttır.
   • Tescilsiz sadece sözleşme ile malik olunamaz.

 Pratikten Örnek:

Ali, babasının vefatından sonra amcasıyla anlaşarak babasının evini amcasına satmış gibi gösterip tapuyu onun adına geçirdi. Daha sonra amca evi iyi niyetli Mehmet’e sattı. Ali’nin kardeşi dava açtı:

“Babamız sağken bu tapu devri muvazaalıydı!”

Mahkeme, eğer Mehmet gerçekten bunu bilmiyor ve iyi niyetliyse, tapu iptal edilmez. Yani, güven ilkesi Mehmet’i korur.

II. SATIŞ ÖNCESİ HAZIRLIK VE DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER

 2.1. Taşınmazın Hukuki Durumunun İncelenmesi

Bir taşınmaz satın alınmadan önce, sadece “ev güzel mi, konumu iyi mi?” diye bakmak yetmez. Çünkü dış görünüşün arkasında ciddi hukuki riskler olabilir.

Bu nedenle ilk iş, taşınmazın tapu kayıtları ve diğer resmi belgeleri dikkatle incelenmelidir.

1. İpotek, Haciz, Şerh Var mı?

İpotek:
Taşınmaz bir borcun teminatı olarak gösterilmiş olabilir. Yani borç ödenmezse taşınmaz icra yoluyla satılabilir.

• Örn: Ev kredisiyle alınmış bir daireye banka ipoteği konmuş olabilir.

 Haciz:
Alacaklı, taşınmazın maliki hakkında icra takibi başlatmışsa, haciz konulmuş olabilir.
Bu durumda, taşınmaz satılsa bile alıcı tapuda mülkiyeti devralamaz veya devralsa da haczi yüklenmiş olur.

Şerh:
Taşınmazın üzerine satış kısıtı getiren özel kayıtlar olabilir.

• Örnekler:
  • Aile konutu şerhi (Eşin rızası olmadan satılamaz)
  • Satış vaadi sözleşmesi şerhi
  • Dava açılmışsa davalı şerhi

 Nasıl sorgulanır?

• TAKBİS (Tapu ve Kadastro Bilgi Sistemi)
• e-Devlet üzerinden taşınmaz sorgulama
• Tapu Müdürlüğü’nden resmi kayıt örneği istenebilir

Eğer tapuda bu kayıtlar varsa, satın alma mutlaka bir hukukçu gözetiminde yapılmalıdır.

2. İmar Durumu ve Yapı Kullanma İzni

Her taşınmazın imar planında tanımlanmış bir kullanım amacı vardır: konut, ticaret, tarım, park vb.

 İmar Durumu:

• Belediye’den alınır.
• Parselin ne amaçla kullanılabileceğini gösterir.
• Kat sayısı, yapılaşma izni, çekme mesafeleri gibi bilgiler yer alır.

Yapı Ruhsatı + Yapı Kullanma İzni (İskân):

• Yapı ruhsatı = inşaata başlama izni
• Yapı kullanma izni (iskân) = inşaat tamamlandıktan sonra oturum izni

Bu belgeler olmadan alınan yapılar, kaçak yapı sayılabilir. Elektrik, su, doğalgaz bağlanamaz.
Hatta belediye yıkım kararı bile verebilir.

 Örnek:
Kat karşılığı yapılan ama iskânı olmayan bir apartman dairesini satın alan kişi, sonradan elektrik bağlatamayıp mağdur olabilir.

 3. Kat İrtifakı mı, Kat Mülkiyeti mi?

Bu ayrım özellikle apartman daireleri ve yeni binalarda çok önemlidir.

 Kat İrtifakı:

• Bina daha inşa edilmeden önce kurulur.
• Arsada “şimdilik bu bağımsız bölüm şu kişinindir” denir.
• Yapı tamamlanana kadar geçici bir statüdür.
• İskân alınmadan önce sadece “kat irtifakı tapusu” verilir.

 Kat Mülkiyeti:

• Yapı tamamlandıktan sonra, iskân alınarak kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
• Artık dairelerin “bağımsız” ve “resmî” tapusu vardır.
• Aidat, yönetim planı, kullanım alanları belirlenir.

 Önemli Uyarı:
Kat irtifakı hâlindeki taşınmazlar henüz tam anlamıyla “iskanlı” değildir.
Bir apartman dairesi sadece kat irtifakı tapusuna sahipse, alıcı ileride iskân alınamaması gibi büyük sorunlarla karşılaşabilir.

2.2. Taşınmazın Fiilî Durumu

Burası, çoğu kişinin atladığı ama en kritik bölümlerden biri.

Tapu Kaydı ile Gerçek Durum Uyuşmayabilir

Bazen tapuda görülen vasıf (örneğin tarla, arsa) ile yerinde yapılan fiilî inceleme örtüşmez.

Örnek:

• Tapuda “tarla” görünen taşınmazın üzerinde kaçak yapılmış bir ev olabilir.
• Ya da “arsa” görünen yer belediyede yeşil alan (park) olarak imar planında gösterilmiş olabilir.

Bu durumda:

• Yapı kaçak sayılır.
• Yıkım, para cezası, imar affı dışı kalma gibi risklerle karşılaşılır.

 Fiilî Keşif Neden Gerekli?

Alıcı, sadece tapu kaydına değil, taşınmazın yerindeki durumuna da dikkat etmelidir.
Tapuda arsa gözüken yerin başka biri tarafından fiilen kullanılıyor olması, üzerinde işgal olması, kiralanmış olması gibi riskler olabilir.

Bu yüzden:

• Yerinde keşif yapılmalı,
• Belediyeden imar çapı ve plan örneği alınmalı,
• Gerekirse harita mühendisinden ölçüm desteği istenmelidir.

Kontrol Edilecek Husus	Açıklama
İpotek/Haciz/Şerh	Tapuya konmuş engelleyici veya sınırlayıcı kayıtlar
İmar Durumu	Taşınmazın planlara uygunluğu, ruhsatı ve iskânı
Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti	Bağımsız bölüm tam tapulu mu, yoksa geçici mi
Fiilî Durum	Tapu kaydıyla yerinde durum örtüşüyor mu

Satın alma öncesi yapılan araştırma, taşınmazın gerçek değerinin ve risklerinin anlaşılmasını sağlar.
Eksik veya hatalı bilgilerle yapılan alımlarda, tapu iptal davaları, cezalar veya mağduriyetler kaçınılmaz olabilir.

Hukukçu gözüyle taşınmaz almak, sadece yatırım değil; hukuki güvenlik demektir.

III. TAPU SATIŞ İŞLEMİ NASIL YAPILIR?

3.1. SATIŞ SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİĞİ

 1. Tapuda Satış Resmi Şekle Bağlıdır

Taşınmaz satışında yapılacak sözleşme, yalnızca tapu sicil müdürlüğü huzurunda, resmi memur önünde yapılmak zorundadır.

Bu kurala uyulmazsa satış hukuken geçersizdir.

 Dayanak Kanun Maddeleri:

• Türk Medeni Kanunu m. 706:

“Taşınmaz mülkiyetinin devri, resmi şekilde yapılacak bir sözleşme ve tapuya tescil ile olur.”

• Tapu Kanunu m. 26:

“Taşınmaz satışları, tapu sicil müdürü önünde düzenlenen resmi senetle yapılır.”

 Yani noter, avukat, el yazısı, şahidin önünde yapılan herhangi bir satış işlemi geçerli değildir.

 2. Satış Vaadi Sözleşmeleri (Noter Önünde)

Bazen taraflar hemen tapuya gitmeden önce noter huzurunda “satış vaadi sözleşmesi” yaparlar.

Bu sözleşme:

• Bir taşınmazın ileride satılacağına ilişkin taahhüttür.
• Tarafları bağlar ama doğrudan mülkiyet geçirmez.
• Alıcı, satıcı bu taahhüdü yerine getirmezse mahkemeye başvurarak tapuya tescili isteyebilir.

Noter satış vaadi, ancak tapuya tescil edilirse tapu siciline etki eder.

 3.2. TAPU MÜDÜRLÜKLERİNDE SATIŞ İŞLEMİ SÜRECİ

Tapu satış işlemi, birkaç aşamadan oluşur:

1. Randevu Alınması

• Tapu işlemleri için Web-Tapu sisteminden (https://webtapu.tkgm.gov.tr) online başvuru ve randevu alınır.
• Taraflardan biri (alıcı ya da satıcı) başvuruyu yapabilir.

 2. Gerekli Belgeler

Belge	Açıklama
Kimlik	T.C. kimlik kartı veya geçerli pasaport
Vergi Numarası	Alıcı ve satıcı için (yabancıysa vergi dairesinden alınır)
DASK Poliçesi	Zorunlu deprem sigortası belgesi (konut için)
Rayiç Bedel Belgesi	Belediyeden alınır, taşınmazın emlak vergisi değeri

 Not: DASK olmadan işlem yapılamaz. Tapuda bu belge sistem üzerinden doğrulanır.

 3. Harç ve Diğer Ücretler

Ödeme Türü	Tutar ve Açıklama
Tapu Harcı	Satış bedelinin %4’ü (alıcı ve satıcı %2’şer öder)
Döner Sermaye Ücreti	Ortalama 1000–2000 TL (her yıl güncellenir)
Damga Vergisi	Bazı işlemlerde söz konusu olabilir

 Satış bedeli tapuda düşük gösterilirse vergi kaçakçılığına girer. Gerçek bedel üzerinden işlem yapılmalıdır.

3.3. VEKÂLETNAME İLE SATIŞ

VEKÂLETNAME NEDİR?

Vekâletname, bir kişinin başka bir kişiye kendi adına işlem yapma yetkisini verdiği resmi belgedir.

 Dayanak: Borçlar Kanunu m. 502 ve devamı

🔹 Vekil: Yetkiyi alan kişi
🔹 Asil (vekil eden): Yetkiyi veren kişi

Taşınmaz Satışı İçin Vekâlet Özel Şekle Tabidir

• Mutlaka noter huzurunda verilmiş olmalıdır.
• İçeriğinde taşınmazın açıkça belirtilmiş olması ve satış yetkisi net yazmalıdır.
• Aksi takdirde tapu müdürlüğü bu vekâletle işlem yapmaz.

Tapu işlemleri için vekâlet:

• Belirli bir taşınmaz için verilebilir (sadece şu daireyi sat)
• Genel olabilir ama “taşınmazları satma yetkisi” açıkça yazmalıdır.

 Geçersiz Vekâlet Riski

• Süresi dolmuş vekâlet
• Ölen kişiye ait vekâlet (vefatla sona erer)
• Satış yetkisi açıkça yazılmamış vekâlet
• Noter onayı olmayan belge

Bunlar geçersiz sayılır ve tapu müdürlüğü işlem yapmaz.

ÖRNEK VEKÂLETNAME

VEKÂLET VEREN (ASIL):
T.C. Kimlik No: …………………….
Adres: ……………………………………..

VEKİL:
T.C. Kimlik No: …………………….
Adres: ……………………………………..

VEKÂLET KONUSU:
Vekil tayin ettiğim kişi, adıma kayıtlı olan veya ileride adıma kayıtlı olacak tüm taşınmazlarımı; tapu sicil müdürlüklerinde satmaya, devretmeye, takas etmeye, bu taşınmazlarla ilgili gerekli her türlü resmi işlemi yapmaya, satış ve devir işlemlerini gerçekleştirmeye, tapuda imzalar atmaya, tapu harcı ve gerekli vergileri yatırmaya, belediye ve ilgili kurumlardan rayiç bedel, emlak beyanı ve yapı kullanım izin belgelerini almaya, Zorunlu Deprem Sigortası yaptırmaya, taşınmaz bedelini almaya, tahsil etmeye ve tüm işlemleri sonuçlandırmaya yetkilidir.

Vekil, bu yetkileri tamamen kendi adına kullanabileceği gibi başka kişilere de aynı yetkilerle alt vekil tayin edebilir.

VEKÂLET VERENİN
Adı Soyadı: ………………………………….
İmza: …………………………………………
Tarih: …/…/20…

 Not: Bu vekâletname yalnızca noter huzurunda düzenleme şeklinde (resmi şekilde) hazırlanırsa geçerlidir. Taşınmaz satışına açıkça yer verilmiş olması zorunludur. Tapu müdürlüğü, “taşınmaz satışı” ibaresi açıkça bulunmayan vekâletnameyi reddeder.

 İlgili tapu müdürlüğü bu vekâleti incelediğinde “taşınmaz satışı yapma yetkisi” açıkça yazılı olduğu için işlemi kabul eder.

• Taşınmaz satışları yalnızca tapu müdürlüğü önünde yapılan resmi işlemle geçerli olur.
• Noterde yapılan işlemler ya satış vaadi olur ya da vekâlet işlemi olur; tek başına geçerli satış sayılmaz.
• Vekâletname, taşınmaz işlemlerinde çok kullanışlıdır ama şekli ve içeriği eksiksiz olmalıdır.
• Her işlem öncesinde tapu kayıtları, belgeler ve vekâlet yetkileri dikkatle kontrol edilmelidir.

IV. GAYRİMENKUL SATIŞINDA SIK KARŞILAŞILAN HUKUKİ SORUNLAR

Gayrimenkul satış işlemleri, yalnızca fiziksel bir mülkün el değiştirmesi değil, aynı zamanda ciddi hukuki sonuçlar doğuran şekle bağlı işlemlerdir. Bu nedenle, satış işlemi sonrasında taraflar arasında veya üçüncü kişilerle ilgili çeşitli hukuki uyuşmazlıklar ortaya çıkabilmektedir.

 4.1. Tapu İptali ve Tescil Davaları

Tapu iptali ve tescil davası, tapu sicilindeki kayıtların gerçek duruma aykırı olduğunu ileri süren kişinin, bu kaydın düzeltilmesini istemesiyle açılır.

 Dayanak:
– TMK m. 1025: “Bir aynî hak yolsuz olarak kazanılmışsa, hakkı ihlal edilen kişi, tapu kaydının düzeltilmesini isteyebilir.”

 Ne zaman açılır?

• Tapuda başkasının adına kayıtlı olan taşınmazın aslında sana ait olduğunu iddia ediyorsan
• Hileli satış yapıldığını düşünüyorsan
• Miras bırakan tarafından yapılan muvazaalı satış varsa

 Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır.

 Örnek Uyuşmazlık:

Muris, mal kaçırmak amacıyla taşınmazını tek bir mirasçısına “satmış gibi” gösterdi. Diğer mirasçılar, tapunun iptalini ve yeniden paylaştırılmasını istiyor.
Bu durumda, tapu iptali ve tescil davası açılır.

4.2. Muris Muvazaası (Gizli Satış)

Muris muvazaası, uygulamada en sık görülen uyuşmazlık türüdür. Miras bırakan, taşınmazını bazı mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla, satış gibi gösterip aslında bağış yapar.

 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı – 01.04.1974 T., E. 1, K. 2

“Muris muvazaasında amaç, mirasçılarından mal kaçırmaktır. Tapuda yapılan işlem satış görünümündedir ancak gerçekte bağıştır.”

 Bu gibi hallerde:

• Mirasçılar, diğer mirasçılara karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
• Bu davada muvazaa ispatlanırsa, satış iptal edilir ve taşınmaz terekeye (miras malvarlığına) döner.

 İspat yükü kimdedir?

Dava açan mirasçının, hem satışın gerçek olmadığını hem de mirasçılardan mal kaçırma kastını ispatlaması gerekir.
Tanık, belge ve murisin niyeti önemlidir.

 4.3. Ayıplı Taşınmaz ve Gizli Kusur

Satılan taşınmazın, alıcının beklediği özellikleri taşımaması veya eksik/hatalı yönlerinin gizlenmiş olması durumunda alıcı, çeşitli haklara sahip olur.

Dayanak: Türk Borçlar Kanunu m. 219 ve devamı

Ayıp Nedir?

• Binanın ruhsatsız olması
• Tapuda konut görünen yerin tarla çıkması
• Binada çökme riski, altyapı eksiklikleri
• Ortak alanın işgal edilmiş olması
• Kat mülkiyetine geçilmemiş olması

Alıcı, taşınmazı teslim aldıktan sonra makul sürede ayıbı bildirirse, şu haklara sahip olur:

Hakkı	Açıklama
Sözleşmeden dönme	Taşınmazı geri verir, bedeli geri alır
Bedelde indirim	Ayıba oranla değer indirimi talep eder
Ayıbın giderilmesi	Mümkünse satıcıdan onarım ister
Tazminat	Zarar görmüşse ek tazminat isteyebilir

Ancak bu hakların kullanımı süreye tabidir. Alıcı, ayıbı öğrenir öğrenmez derhal satıcıyı bilgilendirmelidir.

 V. TARAFLARIN HUKUKİ SORUMLULUKLARI

 5.1. Satıcının Sorumluluğu

 Borçlar Kanunu m. 208:

“Satıcı, malı teslim ve mülkiyeti devretmekle yükümlüdür.”

Satıcının başlıca yükümlülükleri şunlardır:

• Taşınmazı tapuda devir ve teslim etmek
• Tapuda kendi adına kayıtlı taşınmazı satmak (fiil ehliyeti olması şart)
• Taşınmazın ayıpsız olması (gizli ayıpları bildirmekle yükümlüdür)
• Zilyetliği yani fiili hâkimiyeti alıcıya devretmek

Eğer satıcı, taşınmazın özelliklerini gizlemişse, dürüstlük kuralına aykırı davranmış olur ve sorumluluğu doğar.

5.2. Alıcının Sorumluluğu

Alıcı, şu yükümlülüklere sahiptir:

• Satış bedelini eksiksiz ve zamanında ödemek
• Tapu harçlarını kendi adına düşen kısmını yatırmak (%2)
• Taşınmazı teslim aldıktan sonra ayıpları makul sürede bildirmek
• Yasal yükümlülüklere uygun şekilde kullanım sağlamak (imar, çevre düzeni vb.)

Alıcı, ödeme yapmadığı hâlde tapuda tescil istemeye çalışırsa satıcı tescili durdurabilir veya dava açabilir.

 5.3. Noter ve Tapu Müdürlüklerinin Rolü

 Noter:

• Taşınmaz satışını doğrudan yapamaz.
• Ancak satış vaadi sözleşmesi düzenleyebilir.
• Vekâletname verirken özellikle “taşınmaz satışı yetkisi” açıkça yazılmalı.

Tapu Müdürlükleri:

• Tescil işlemini yürütür.
• Tarafların kimliklerini, vekâletnamelerini ve belgeleri kontrol eder.
• Tescil sonrası resmî senet düzenlenir.
• Sadece burada yapılan işlemle mülkiyet geçer.

VI. ÖNERİLER VE SONUÇ

Gayrimenkul alım-satımı, yalnızca maddi değil, çok yönlü hukuki sonuçlar doğuran bir işlemdir. Bir imza, yıllarca sürecek hukuki sorumlulukların veya davaların kapısını aralayabilir.

 Satış İşleminde Dikkat Edilmesi Gereken Temel Hususlar:

Tapu Sicili Sorgulaması Yapılmalı

• Haciz, ipotek, aile konutu şerhi, davaya konu olup olmadığı mutlaka kontrol edilmelidir.

 İmar Durumu, Yapı Ruhsatı ve İskân Belgesi Kontrol Edilmeli

• Kaçak yapılar veya ruhsatsız binalar ciddi yıkım ve ceza riskleri barındırır.

Kat İrtifakı / Kat Mülkiyeti Ayrımı Unutulmamalı

• Kat irtifakı hâlindeki dairelerde elektrik/su bağlatma, iskan alma sorunları olabilir.

Vekâletle İşlem Yapılacaksa, İçeriği Açık ve Güncel Olmalı

• Satış yetkisi açıkça yazılı olmayan vekâletname, tapuda geçerli değildir.

 Hukuki Danışmanlık Alınmalı

• Taşınmaz değeri ne olursa olsun, uzman görüşü almak hem ekonomik hem de hukuki açıdan güvenlidir.

“Bir ev almak, sadece bir yer edinmek değil; bir hukukî sorumluluk üstlenmektir.”

Bu nedenle hem alıcıların hem de satıcıların bilinçli hareket etmesi gerekir. Gayrimenkul işlemleriyle ilgilenen kişilerin temel hukuk bilgisine sahip olması, uzun vadeli başarı için zorunludur.

Ayrıca emlak sektörüyle ilgilenen kişiler için bu hukuki bilinç, yatırımcılara karşı güven oluşturur ve mesleki etik açısından da sorumluluk gerektirir.